Privaatrecht – Woningstichting Eigen Haard ECLI:NL:HR:2018:1810

Feiten

Woningstichting Eigen Haard heeft een sociale huurwoning verhuurd aan huurder. Deze huurder heeft vervolgens zijn woning in strijd met de huurovereenkomst kosteloos in gebruik gegeven aan een gezin met een jong kind, omdat dit gezin volgens de huurder anders op straat was komen te staan. Eigen Haard vordert ontruiming van de woning op de grond dat de huurder zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. De huurder stelt dat, gelet op de omstandigheden van het geval, de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

Rechtsvraag

De voorzieningenrechter stelt twee prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

1. Dient art. 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten? Zo niet, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd?

2. Is er aanleiding om bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is?

Overweging

1. De wetgever heeft aan artikel 6:265 lid 1 BW de structuur van een hoofdregel met een uitzondering gegeven. Dit betekent dat de schuldeiser moet stellen en bewijzen dat sprake is van een tekortkoming en de schuldenaar moet stellen en bewijzen dat de tenzij-bepaling toegepast dient te worden. Het is onjuist om de opvatting te hanteren dat de in de tenzij-bepaling neergelegde uitzondering op de hoofdregel slechts bij uitzondering toegepast kan worden. Echter, ook niet iedere tekortkoming geeft recht op ontbinding, de tekortkoming moet immers van voldoende gewicht zijn op grond van de redelijkheid en billijkheid. Daarnaast stelt de HR dat de in art. 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming) niet limitatief zijn. Alle omstandigheden van het geval zijn van belang. Op voorhand kan dus niet aan één gezichtspunt beslissend gewicht worden toegekend.

2. Op grond van bovenstaande afwegingen bestaat ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte geen behoefte aan bijzondere regels. Bij de toepassing van art. 6:265 lid 1 BW kan rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.

Rechtsregel

Op grond van art. 6:265 lid 1 BW geeft niet iedere tekortkoming recht op ontbinding, deze moet van voldoende gewicht zijn. De tenzij-bepaling dient daarentegen niet slechts bij uitzondering toegepast te worden. Daarnaast zijn de gezichtspunten van dit artikel zijn niet limitatief, alle omstandigheden van het geval zijn van belang.