Privaatrecht – Warnaar/Wubben NJ 2015, 335

Feiten

Wubben was samen met Van den Engel en Bol eigenaar van een stuk grond. Warnaar bouwt verschillende villa’s. Eén daarvan is overgebouwd op het stuk grond van Wubben, Van den Engel en Bol. Deze overlapping is het betwiste stuk grond. Van den Engel en Bol hebben hun stuk van de betwiste grond verkocht aan Warnaar. Wubben heeft zijn gedeelte van het betwiste stuk grond, 1/3, aan Gielesen verkocht. Warnaar wil dit stuk van de betwiste grond van Gielesen hebben. Hij stelt dat dat hij belang heeft bij dit stuk grond om de koper van de villa, de villa te kunnen leveren. De tegenpartij stelt dat er geen rechtsgeldige overdracht tot stand is gekomen omdat Wubben geen toestemming heeft gegeven voor het overdragen van de betwiste gemeenschappelijke grond van het gemeenschappelijke perceel.

Rechtsvraag

Moet je, als je het hebt over verdeling/vervreemding van een gemeenschappelijk onroerend goed, eerst fysiek splitsen?

Overweging

Als je een gemeenschappelijke onroerende zaak vervreemd hoef je deze niet fysiek af te splitsen, maar dient deze wel als afzonderlijk te kunnen worden aangemerkt. Een aanwijzing hiervoor is het gemeenschappelijk stuk grond als geheel. Dit ‘afsplitsen’ dient te worden aangemerkt als een handeling waar in beginsel alleen de deelgenoten samen bevoegd toe zijn. Zij dienen dit dus samen te individualiseren, ook al wil er maar één van de deelgenoten dat er een vervreemding plaatsvindt omdat dit een handeling is in de zin van art. 3:170 lid 3 BW. De overdracht van het stuk betwiste gemeenschappelijke grond was dus in casu ongeldig.

Rechtsregel

Bij vervreemding van een gemeenschappelijk onroerende zaak is fysieke splitsing niet vereist. Wel moet het vervreemde deel zijn aan te merken als afzonderlijke, individuele zaak.