Privaatrecht – Tjong Tjin Tai NJ 2017/364

  • Datum: 14 juli 2017

  • Rechtbankniveau: Hoge Raad

  • Rechtsgebied: Privaatrecht

  • Wetsartikelen: /

Casus

DMB verkoopt op 14 maart 2007 aan de Woningbouwvereniging Compaen 70 te realiseren appartementsrechten, onder voorwaarde dat Compaen de koopovereenkomst kan ontbinden als niet uiterlijk op 1 februari 2008 ten minste twintig appartementsrechten zijn verkocht. Op 21 december 2007 sluit DMB met Vissers c.s. een overeenkomst om te zorgen dat de ontbindende voorwaarde niet kan worden ingeroepen. Op eerste afroep van DMB zal Vissers maximaal twintig appartementsrechten van Compaen kopen. Vissers c.s. zal maximaal 15.000 euro ontvangen per appartementsrecht dat uiteindelijk niet door Vissers hoeft te worden gekocht en afgenomen. Als de koopovereenkomst DMB-Compaen wordt ontbonden wordt ook de overeenkomst DMB-Vissers gelijktijdig ontbonden. De voorwaarde is uiteindelijk niet ingeroepen door Compaen, maar DMB heeft Vissers ook niet verzocht appartementen te kopen. In 2009 heeft Compaen onder meer met DMB een intentieverklaring gesloten teneinde de koopovereenkomst te laten ontbinden en ook de overeenkomst DMB-Vissers af te wikkelen. Per 3 juli 2009 heeft DMB aan Vissers medegedeeld dat de koopovereenkomst is ontbonden en daardoor ook de overeenkomst DMB-Vissers is ontbonden. Vissers c.s. stelt Compaen aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad, stellende dat zij door deze gang van zaken veel geld zijn misgelopen.

Rechtsvraag

Heeft Compaen onrechtmatig gehandeld jegens Vissers c.s. door een door haar met DMB gesloten overeenkomst te vervangen door een nieuwe overeenkomst en aan te sturen op c.q. gebruik te maken van ontbinding door DMB van een met Vissers gesloten overeenkomst?

Lagere rechters

De rechtbank heeft een deel van de schadevergoeding toegewezen en stelt daarmee dat Compaen onrechtmatig jegens Vissers c.s. heeft gehandeld. Het hof heeft de vorderingen van Vissers geheel afgewezen. Het hof overweegt dat de rechtsregel uit het arrest Vleesmeesters/Alog hier niet van toepassing is aangezien Compaen geen wanprestatie heeft gepleegd jegens DMB.

Hoge Raad

De Hoge Raad casseert. De regel uit Vleesmeester/Alog wordt herhaald en er wordt overwogen dat niet is vereist dat de aangesproken partij wanprestatie heeft gepleegd. In het beoordelingskader is bepalend of de aangesproken partij haar verklaringen en gedragingen ter zake van de overeenkomst waarbij zij partij is, mede diende te laten bepalen door de belangen van de betrokken derde, waarbij dus niet mede vereist is dat de aangesproken partij is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst waarbij zij partij is en waarmee de belangen van die derde verbonden zijn. De algemene toets is eenvoudigweg of de in het maatschappelijk verkeer te betrachten zorgvuldigheid is geschonden.
Eerder is geoordeeld dat wanneer de belangen van een derde zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van die overeenkomst, dat deze derde bij tekortschieten in de uitvoering nadeel lijdt, het kan zijn dat de contractant zijn handelen mede moet laten bepalen om die derde-belangen te ontzien, op straffe van aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad. Nu is gesteld dat wanprestatie in casu geen vereiste is, maar wel is vereist dat de oorspronkelijke verbintenis (die de schakel vormt) niet behoorlijk is nagekomen. Daarnaast geeft de Hoge Raad als relevant gezichtspunt dat de wijze waarop de belangen van derden bij de overeenkomst betrokken zijn kenbaar was voor de contractant. Die kenbaarheid lijkt ook voorzienbaarheid te omvatten.